5 + 1 Tipps für den sicheren Immobilienkauf in Ungarn. Tipps und Tricks zu Kaufvertrag.

Hurra, geschafft! Sie haben das Haus in Ungarn (z.B. Ferienhaus am Balaton), das Sie gerne kaufen würden gefunden! Dennoch scheitert es oft am Geschäft… Was ist der häufigste Grund, warum das passieren kann? Wie kann man einfach einen Kaufvertrag abschließen? Worauf sollten Sie achten? Im folgenden Artikel erklären wir Ihnen, worauf Sie achten müssen, beim Immobilienkauf in Ungarn.

Kurz vor dem Ziel scheitern

Einige denken, dass die Suche nach der idealen Wohnung in Budapest, einem Ferienhaus am Balaton, eventuell einem Gartenhaus nahe der österreichischen Grenze der wichtigste Teil ist. Viele Vereinbarungen waren bereits schon getroffen, als der Anwalt herausfand, dass eine Reihe von Fragen nicht geklärt worden waren…

1, Die Unterstützung eines Anwalts oder Notars ist erforderlich

Ohne offizielle, rechtliche Vertretung ist der Kaufvertrag in Ungarn nicht gültig, daher lehnt das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung ab.

Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass die wichtigsten und sensibelsten Fragen lange vor der Legalisierung geklärt werden. Es ist also wirklich eine sehr gute Nachricht, wenn wir das Ferienhaus oder Apartment gefunden haben, das wir mögen, aber wir können tatsächlich nur dann aufatmen, wenn wir den Kaufvertrag in unseren Händen haben.

Bis dahin muss jedoch noch einiges getan werden…

Schauen wir mal, worum es wirklich geht.

2, Obligatorische Vertragsbestandteile

Der Anwalt wird den endgültigen Kaufvertrag schreiben, aber wir können den Papierkram erleichtern, indem wir die folgenden Informationen im Voraus sammeln:

  • Persönliche Daten der Vertragsparteien: Name, Adresse, Steuernummer, Staatsbürgerschaft, Vornamen und den Mädchennamen der Mutter usw.
  • Die genaue Adresse + topografische Nummer der Immobilie. Wichtig ist die Adresse auf dem Grundbuchsauszug und die topografische Nummer.
  • Eigentumsverhältnisse. Welcher Anteil hat der Verkäufer? 1/1, 1/2, 10/100 usw.
  • Wichtiger Hinweis: Zusätzlich zu den hier aufgeführten Daten können viele andere Daten und Dokumente erforderlich sein, was nicht nur den Vertragsabschluss, sondern den gesamten Verkaufsprozess der Immobilie selbst erheblich erleichtert. In diesem Schreiben können Sie das Schreiben über alle erforderlichen Dokumente lesen, die zum Kaufprozess benötigt werden. Deswegen lohnt sich dies auch zu lesen.

3, Verzicht auf das Vorkaufsrecht

Wenn der Eigentümer kein 1/1 (100 %-er) Eigentümer ist und auch andere Miteigentümer in dem Grundbuchsauszug aufgeführt sind, haben die selbst ein Vorkaufsrecht und die Immobilie kann erst verkauft werden, wenn sie auf dieses Recht verzichten.

Unter normalen Umständen verzichtet der Eigentümer mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf sein Vorkaufsrecht, da er sich gerade zur Zustimmung zum Verkauf der Immobilie geäußert hat.

Wenn die Immobilie jedoch eine große Anzahl von Eigentümern hat, und wir den Abschluss des Verkaufs vereinfachen möchten, müssen wir mit dieser Frage den Verkäufer ansprechen.

Es ist empfehlenswert von dem verkaufenden Eigentümer, die Miteigentümer einzeln zu kontaktieren und sie nach ihren Absichten bezüglich der Immobilie zu fragen.

Ein Verzicht auf Vorkaufsrechte muss von allen Miteigentümern eingeholt werden.

Dies hat zwei große Vorteile:

  1. Die Tatsache und Art des Verkaufs wird im Voraus mit jedem Betroffenen geklärt, so dass diese später beim Verkauf der Immobilie keine Einwände erheben.
  2. Im Falle einer Verzichtserklärung muss nicht jeder Eigentümer anwesend sein, wenn der Verkauf abgeschlossen ist. In diesem Fall muss jede Erklärung dem Kaufvertrag beigefügt werden.

Der Punkt ist jedoch, dass es unsere Arbeit viel einfacher macht, wenn die Eigentumsvereinbarungen im Voraus geklärt werden, da es sehr unangenehm werden kann, wenn die Diskussion vor dem Anwalt anfängt, dass “Wir haben ja darüber nichts gehört…”

Hinweis: Wenn der Eigentümer minderjährig ist oder sich unter den Eigentümern ein Minderjähriger befindet, wird die Situation weiter verkompliziert und es handelt sich um eine völlig andere Geschichte. Mehr dazu erfahren Sie hier.

4, Zahlung des Kaufpreises

 

Okay, alle Daten von den Parteien (Eigentümer, Käufer) und über die Immobilie wurden gesammelt bzw. vorbereitet. Wir haben uns auch fürs Kauf vereinbart.

Es bleibt nichts anderes übrig, als einen Termin mit dem Anwalt auszumachen. Es ist sehr wichtig, dass Sie sich an einen Anwalt wenden, der Sie auch über die laufenden Prozesse auf Deutsch informiert, und dass Sie eine Kopie des Kaufvertrags auf Deutsch erhalten, wenn Sie kein Ungarisch sprechen.

5, Wann und wie wird der Kaufpreis abgerechnet

Das ist der nächste Dreh- und Angelpunkt des Kaufvertrags. Es lohnt sich auch, die Frage der Bezahlung zu klären, bevor Sie zum Anwalt gehen.

Normalerweise gibt es zwei Zahlungsmöglichkeiten:

  • Unmittelbar nach Unterzeichnung des Vertrages (Bargeld)
  • per Überweisung bis zu einem bestimmten Datum

Wenn es ernst wird, müssen wir klären, wie die Zahlung erfolgen soll. Ein wichtiger Unterschied beim Kauf von Immobilien in Ungarn im Vergleich zu Deutschland und Österreich besteht darin, dass der Käufer den Kaufpreis in den meisten Fällen nicht auf das Treuhandkonto eines Anwalts, sondern direkt an den Eigentümer zahlt. Der Anwalt ist die Garantie dafür, dass beide Seiten (Käufer, Verkäufer) auf sicher gehen können.

Wenn es sich um eine Zahlung mit späterem Ablaufdatum handelt…

  • Anzahlung. Ein guter Weg, um alle zu beruhigen. Damit versichern wir dem Verkäufer, dass er mit einem ernsten Käufer zu tun hat bzw. sein Geld bekommen wird. Somit kann natürlich auch der Käufer auf sicher gehen, dass die Immobilie nicht vor seiner Nase für jemanden verkauft wird.

Wenn die volle Summe nicht gleich bezahlt wird, können wir eine Anzahlung vereinbaren. 10% des Kaufpreises sind normal, aber kein Gesetz oder eine Vorschrift legt die Höhe der Anzahlung fest. Es kommt ganz auf die Einigung an. Wenn 50% des Kaufpreises vereinbart wird, ist das auch in Ordnung. Der Punkt ist, dass zusätzlich zum Betrag der Anzahlung auch erfasst wird, wann und wie der verbleibende Teil vom Kunden bezahlt wird.

  • Bankkredit. Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Bank den Kauf von Immobilien finanziert. Es ist zu beachten, dass in diesem Fall auch die Verkaufsbedingungen der auszahlenden Bank gelten. Im Falle eines Kredits verlangt die Bank vom Käufer, dass er dem Verkäufer einen bestimmten Selbstbehalt zahlt, bevor er mit der Auszahlung des Kredits beginnt. Wenn der Selbstbehalt bezahlt wurde, muss der Verkäufer der Bank eine Erklärung in einem separaten Dokument vorlegen.

Eintragung ins Grundbuch bei Zahnung mit verlängerter Frist

Wenn der Vertrag unterzeichnet ist, wird er sofort an das Grundbuchamt gesendet. Im Falle bei Zahnung mit verlängerter Frist besteht eine schwebende Rechtslage.

Dies bedeutet, dass das Grundbuchamt den Anspruch des neuen Eigentümers registriert, der Eigentümer jedoch erst dann den Eigentümer wechselt, wenn der volle Kaufpreis bezahlt wurde.

In der Praxis sieht es so aus, dass der Anwalt eine Bescheinigung deponiert, aus der hervorgeht, dass der Käufer nach Unterzeichnung des Verkaufs den vollen Kaufpreis bezahlt hat. Wenn sowohl der Käufer als auch der Verkäufer dies bestätigen, wird der Anwalt die Bescheinigung dem Grundbuchamt vorgelegt, auf dessen Grundlage der neue Eigentümer registriert wird.

Der Vorteil dieses Verfahrens besteht darin, dass der Käufer auf dem Grundbuchsauszug als Randvermerk aufgezeichnet wird, so dass andere die gewünschte Immobilie nicht kaufen können. Es ist auch gut für den Verkäufer, weil er keinen anderen ernsthafteren Käufer mehr suchen muss, aber er behält das Eigentum, bis er tatsächlich den vollen Kaufpreis erhalten hat. Zwischen dem Abschluss des Verkaufs und der tatsächlichen Registrierung des neuen Eigentümers können maximal 6 Monate vergehen.

Nach dieser Zeit storniert das Grundbuchsamt den Randvermerk und wenn er nicht vollständig bezahlt wurde, kann man von vorne beginnen. So viel Zeit hat also der Käufer, um tatsächlich den vollen Kaufpreis zu bezahlen.

Wer soll der Vertrag beim Grundbuchamt einreiche?

Der ausgefüllte Kaufvertrag ist dem Grundbuchamt von dem Anwalt vorzulegen, innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung von allen Beteiligten.

Wie lange dauert es, das Eigentum im Grundbuch zu registrieren?

Die Registrierung erfolgt in ca. 1 Monat. Da die rechtliche Vertretung in Grundbuchverfahren obligatorisch ist, wird die Registrierungsentscheidung an den Anwalt gesendet, der den Vertrag erstellt hat.

Wenn Sie so vergehen wie oben geschrieben, erleichtern Sie sich den ganzen Kaufprozess. Mein wichtigster Vorschlag ist (weil viel zu viel Vereinbarungen aus diesen Gründen schriftlich nicht abgeschlossen worden), die oben genannten Probleme rechtzeitig zu klären und zu lösen!

+1 TIPP: Wenn Sie sehr professionell sein möchten, sammeln Sie die für den Verkauf erforderlichen Daten – bevor den Anwaltstermin – (dies wird automatisch von einem guten Immobilienmakler arrangiert), klären die oben genannten Themen und stellen Sie alles in einem Word-Dokument zusammen. Vor dem Anwalt ist noch möglich zu klären, was geklärt werden muss. Dies wird dem Anwalt gegeben, auf dessen Grundlage er den Kaufvertrag vorbereitet.

Wenn wir dies tun, sparen wir uns viel Unannehmlichkeiten beim Kauf einer Immobilie in Ungarn.

Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der Vorbereitung!

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Wir wünschen Ihnen einen erfolgreichen Immobilienkauf!

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